Jak záludná je hypotéka pro OSVČ? | VímVíc.cz

Jak záludná je hypotéka pro OSVČ?

18. 04. 2018

Většina bank posuzuje živnostníky přísnějším pohledem než zaměstnance. Z pohledu banky je podnikatel rizikovější, jelikož nemá stálé příjmy, a to i přes to, že může v celkové bilanci vydělávat více než zaměstnanec. Jaké máte možnosti při žádosti o hypotéku jako OSVČ?

Hypotéka pro  OSVČ

Důležité je daňové přiznání

V každém případě se vyplatí oslovit s žádostí o hypotéku více bank. Každá totiž může vaši podnikatelskou činnost posoudit trochu jinak. Rozhodující jsou samozřejmě příjmy, které jste uvedli v daňovém přiznání. Řada bank navíc požaduje i prokazatelnou podnikatelskou historii, takže si připravte daňová přiznání alespoň za 2 roky zpětně. Ve výjimečných případech stačí bankám historie za 6 měsíců vaší činnosti, ale na toto není dobré se spoléhat. Rozhodující je však být v zisku. Ohledně posouzení vaší bonity vám může poradit i finanční či daňový poradce.

Určitě je dobré uvést v daňovém přiznání skutečné výdaje a vzdát se tak výdajových paušálů, jelikož vykážete větší zisk a zaplatíte tak logicky vyšší daň z příjmů, což banky chtějí vidět. Nemusí to samozřejmě vždy pomoci, nicméně je to jedna z cest... Většinu bank rovněž zajímá charakter vaší výdělečné činnosti a celková čísla. Je i řada oborů, které jsou pro banku tabu – patří sem například autobazary, noční kluby, kasina apod. Pokud byste byli například majiteli noční diskotéky, tak na hypotéku můžete rovnou zapomenout. Hodně podobné to mají pak číšníci a kuchaři, jelikož na pásku dostávají většinou minimální mzdu, ale na ruku třeba dalších 20 000 Kč čistého. V rámci banky však ale neprojdou, jelikož na příjem 12 000 Kč hrubého není možné získat hypotéku.

Kromě vašich příjmů jsou důležité i celkové rodinné výdaje, jelikož pro banku je důležité vypočítat životní minimum vaší domácnosti včetně všech výdajů ohledně úvěrů, kreditních karet nebo kontokorentů, které splácíte.

v rámci vaší podnikatelské činnosti je pro banku důležitá vaše historie, obor činnosti a celkový zisk.

Posouzení vašich příjmů očima banky

V bankách už pochopili, že podnikatelé se svým daňovým přiznáním často kouzlí. Při zhodnocení vaší bonity banka vychází z celkových příjmů, kterých jste dosáhli, včetně uplatnění výdajů. Další, co posuzují, je základ daně, výše zaplacené daně a náklady na sociální a zdravotní pojištění.

Určitě si dejte pozor na náhlé snižování vašich výdajů. Pokud totiž několik let uplatňujete výdaje paušálem a najednou si výdaje snížíte skoro na minimum za účelem získání hypotéky, tak toto banka nemusí akceptovat. Hodně bank už navíc dokáže paušální výdaje vnímat v širším kontextu a lze tedy započítat o něco vyšší příjem. Pravdou totiž je, že ve většině případů jsou paušální výdaje vyšší než ty skutečné.

pokud využíváte v rámci své podnikatelské činnosti výdajové paušály, tak je třeba počítat s tím, že dosáhnete na nižší příjem, tudíž i na nižší úvěrový rámec na hypotéku.

V případě, že pronajímáte například byt, mohou vám tyto příjmy mohou hodně pomoci k dosažení hypotéky. Banky vezmou v potaz 50–70 % z nájmu. Je dobré také vědět, že pokud sázíte hlavně na příjmy z pronájmu, který navíc není dlouhodobý, banka může vaši žádost o hypotéku limitovat do 70 % LTV (poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti).

Další možností, jak posoudit vaše příjmy, je podle obratu. V tomto případě pak není rozhodující výsledný zisk, ale příjmy. V některých případech banky započítávají jako čistý roční příjem 30 % z obratu, jindy pouze 15 %. Tento způsob je vhodný pro podnikatele, kteří mají obrat nad 1 milion korun. V každém případě je třeba počítat s tím, že na 90-100% hypotéku nedosáhnete v dnešní době nikde. Navíc 100% hypotéky byly s letošním rokem zrušeny i pro zaměstnance. Banky je poskytnou jen za mimořádných podmínek, které není téměř možné splnit. U podnikatelů tedy počítejte, že byste vždy měli mít připravenou zálohu na jistinu bytu či domu, a to alespoň ve výši 20 % z hodnoty nemovitosti. Rovněž počítejte s vyšším úrokem, jelikož hypotéka schválená na základě obratu bývá rizikovější.

A jak jsou na tom svobodná povolání? Do této skupiny řadíme především lékaře, advokáty, daňové poradce nebo architekty. V tomto případě banka posuzuje jejich příjmy alternativně – stačí alespoň dvouletá historie v oboru a doložení výpisů z účtů za posledních šest měsíců. Banka často započítá jako čistý příjem 60 % všech kreditních položek – tedy příchozích částek na účet. Mimořádné a jednorázové příjmy se v potaz neberou, stejně tak jako když si přepošlete ze svého jiného účtu finance sami.

Hypotéka u jednotlivých bank v ČR

Začněme Českou spořitelnou, to je vlastně naše největší bankovní instituce a má ve správě okolo 5 milionů klientů, což je půlka naší republiky. OSVČ mohou své příjmy doložit na základě zisku nebo obratu. Základem je řádek 101 Přílohy číslo 1 v daňovém přiznání, který udává informaci o obratu klienta z podnikání za dané finanční období. Pro konečné rozhodnutí se však ČS řídí řádkem 104, tzn. že klient nesmí být dlouhodobě ve ztrátě. Také hodnotí meziroční trendy v podnikatelské aktivitě klienta a obor podnikatelské činnosti.

Oproti tomu Raiffeisenbank umí perfektně pracovat i s výdajovými paušály. Klasická evidence reálných příjmů je pro ně samozřejmostí. RB si je vědoma, že podnikatelé často své příjmy optimalizují tak, aby na hypotéku dosáhli snadněji. Při bonifikaci umí zohlednit kombinaci příjmů ať už s pronájmem či souběh se závislou činností, ev. i odpisy, které snižují základ daně.

Mezi podnikateli je nejvíce oblíbená Fio banka, a to pro svůj individuální přístup ke klientovi.

Další bankou, která je mezi podnikateli velmi oblíbená, je Fio banka. Obvykle požaduje pro žádost o hypotéku doložení posledních 2 daňových přiznání. Přesnou metodiku banka nemá úplně stanovenou, často jedná s klienty hodně individuálně. V každém případě je pro ni vždy rozhodující výše zisku. Na výjimku je Fio banka schopná posoudit žádost o hypotéku i na základě obratů, nicméně je třeba počítat s omezením na LTV.

Podobné podmínky nabízí i Hypoteční banka, a to v tom smyslu, že je třeba doložit rovněž 2 daňová přiznání za poslední 2 roky zpětně. Příjem se pak počítá z posledního daňového přiznání. Pokud byste si změnili typ účetnictví z evidence na daňový paušál nebo naopak, může toto jednání banka považovat za účelové navýšení příjmů a vaši žádost rovnou zamítnout. Pro posouzení příjmů ze zisku v daňovém přiznání Hypoteční banka postupuje tak, že v rámci vedení daňové evidence, odečte od vašich příjmů výdaje a takto dojde k daňovému základu. Od toho odečte daňová zvýhodnění a slevy na dani a také výslednou daň. Celou částku pak vydělí dvanácti (ev. skutečným počtem měsíců podnikání v daném roce).

Vzoreček v daňovém přiznání:

řádek 101 – řádek 102 = řádek 104

řádek 104 – řádek 74 / 12 = čistý měsíční příjem

V případě daňových paušálů postupuje Hypoteční banka tak, že je nezapočítává v plné výši. V propočtu příjmů paušály sníží na 75 %. Pokud tedy uplatňujete 80 % paušál, banka počítá s paušálem ve výši 60 %. Pokud máte 60 %, tak pro banku je v reálu ve výši 45 %. Pouze 30 % výdajový paušál započítává beze změny. Tímto krokem vlastně zvýší daňový základ, a tedy i celkový měsíční příjem, což pak v konečném důsledku ovlivní řádek 102 v daňovém přiznání (výdaje) a i řádek 104. Vzoreček pro výpočet je stejný jako u daňové evidence.

Témata:

Platy a platové třídy Jak být úspěšný